You can only connect the dots looking backwards. Bij iedere onderneming waar Jaap van der Bijl voor heeft gewerkt, heeft hij nieuwe, complementaire expertise opgedaan. Door de amalgamatie van solide beleggingsvaardigheden, vastgoedexpertise en sociaal-maatschappelijke oriëntatie lijkt hij haast ‘op maat’ te zijn gemaakt voor zijn huidige functie als CEO bij Altera, de vastgoedbelegger in woningen en winkels voor institutionele beleggers. “Ik werk iedere dag met een enthousiast, slim team en heb heb het ontzettend naar mijn zin hier.”
Om meer te weten te komen over Jaap, nodigde Wouter Truffino hem uit voor een gesprek over crisisproof beleggen, toekomstbestendige portefeuilles, astronomische gezondheidskosten, PropTech wensenlijstjes en blije huurders.
Meerdere wegen leiden naar Altera
Zijn carrière startte Jaap bij het GAK/UWV. Een branchevreemd begin dat hem zijn sociaal-maatschappelijke lens opleverde. Beleggen leerde hij bij PVF en Achmea Pensioenen , zijn volgende werkgevers. Bij Achmea kreeg hij ook de kans om aan de andere kant van de balans te werken. Toen Achmea een Engelse vermogensbeheerder overnam, moest er met allerlei vermogensbeheeractiviteiten worden geschoven. De vermogensbeheerder had geen belangstelling voor Nederlandse hypotheken en vastgoed, waardoor die afdelingen werden afgesplitst en Achmea Vastgoed ontstond, die op zoek ging naar versterking. Die vonden ze in Jaap. “Natuurlijk moest ik ook verstand hebben van vastgoed, maar ze kozen mij vooral omdat ik de klantenwereld goed begreep.”
Hierna maakte Jaap een vijfjaarlijks uitstapje naar AXA Real Assets, waar hij voor de noordwestelijke Europese kant (Benelux, DACH-landen, Nordics) heeft gewerkt. Door AXA kon hij ook remote werken aan zijn skillset toevoegen. Jaap: “De teams zaten overal verspreid. Om toch iets neer te kunnen zetten met z’n allen, moet je de focus en discipline erin zien te houden. Anders verlies je contact met elkaar en gaat iedere afdeling zijn eigen weg zoeken. Ook is het belangrijk rekening te houden met de culturele verschillen, zowel in de manier van communiceren als in het delen van informatie.”
Alvorens de stap naar Altera te maken, keerde Jaap terug naar zijn vorige werkgever, Syntrus Achmea RE&F, waar hij als Managing Director Investor Relations & Marketing nog bijna vier jaar heeft gewerkt. “Daar hebben we ook leuke dingen gedaan”, memoreert hij. “Bijvoorbeeld de ledenhypotheek voor de gezondheidszorg die we met PGGM hebben opgezet. Zo konden we zorgverleners die over het algemeen niet veel verdienen, een iets gunstigere hypotheek aanbieden. En de Wallen (1012Inc) waar we met Eberhard van der Laan intensief aan hebben gewerkt; fascinerend project.”
Klantgerichtheid als rode draad
Jaap: “Als je iets van een rode draad uit mijn werkverleden kunt halen, is het de klantgerichtheid en de sociale partners. Mijn belangrijkste cliënten vandaag de dag, zijn dan ook pensioenfondsen. Wat ik mee heb genomen uit mijn vorige banen is de aansluiting zoeken tussen beleggingsactiviteiten en datgeen wat de klant wenst te bereiken. Momenteel doe ik dit met vastgoedbeleggingen, vroeger met sociale zekerheid of pensioenen.”
Stenen als middel
Voor Jaap betekent vastgoed veel meer dan ‘bricks and mortar’ en sec rendement. Hij ziet het als een manier om de doelen van zijn beleggers te realiseren. “Het is een maatschappelijke en manageable asset class. Door er op in te grijpen, kun je het verbeteren voor alle klantgroepen.” De puzzel die hieruit voortvloeit vindt hij heel erg leuk: ‘Hoe kun je de beleggingsdoeleinden van de klanten het best realiseren?’, ‘Hoe houd je ook de andere groep klanten tevreden, namelijk de huurders?’ ‘Hoe kunnen de behoeftes van beide klantgroepen worden verenigd?’
Blije huurders, hoe doe je dat?
“Verhuren is tegenwoordig veel meer dan alleen de sleutels overhandigen en huur vragen”, vertelt hij. “De kwaliteit van de woningen en de huurderstevredenheid zijn erg belangrijk voor ons en daar besteden we dan ook heel veel aandacht aan. We willen goede en betaalbare woningen, waar huurders lang en met plezier willen en kunnen wonen. Naast kwaliteit vinden wij services belangrijk, denk aan goed onderhoud en snelle reparaties en het verbeteren van de duurzaamheid. Bij wonen gaat het om het complete pakket.” Gaat de ‘user experience’ de tunnelvisie op ‘locatie, locatie, locatie’ vervangen? “Dat wordt zeker belangrijker. Aan ons de opgave om pensioenfondsen te gidsen in wat een gebouw allemaal moet bevatten om huurders tevreden te houden, waardoor het ook een goede belegging is. Dat is niet de kerntaak van onze cliënten; wij zijn de specialist die ze daarbij moet helpen.”
Duurzaamheidsinitiatieven bekroond
Vlak voor de lockdown hebben ze bij Altera nog de GRESB/BREEAM ‘Responsible Investment award’ weten te bemachtigen. “We zijn er heel blij mee”, zegt Jaap. Reden voor de bekroning was Altera’s unieke positie als eerste Nederlandse vastgoedbelegger die alle objecten, zowel in de woning- als winkelportefeuille, heeft gecertificeerd op duurzaamheid. “Voor mijn komst was Altera al heel goed in duurzaamheid. Dat begrip hebben nu verbreed. Naast het proberen terug te dringen van het elektriciteitsverbruik en de CO2-emissies, houden we nu ook rekening met andere SDGs (red. Sustainable Development Goals) en ESG-factoren (red. Environmental, Social & Governance).”
ESG: challenge accepted
“Hoeveel SDG doelen zijn er nu?” vraagt Wouter. Dat is bijna een quizvraag, vindt Jaap. “Er zijn 17 rubrieken met elk een aantal (169) subdoelstellingen. We hebben ze allemaal doorgenomen en gekeken waar we op dit moment impact op kunnen maken. De belangrijkste zijn afvalreductie, water in al z’n vormen – niet alleen verbruik, maar ook het sneller laten weglopen ervan en het opvangen van regenwater – gas, elektriciteit, biodiversiteit en betaalbaarheid. Maar we zijn ook bewust bezig met het bieden van gelijke kansen aan mensen, voor wat betreft de toegang tot woningen, maar ook tot kantoren. Het is een lange lijst.”
Geïntegreerde matrix
Wat ze bij Altera voor ogen hebben, is een gebouw dat optimaal geïntegreerd is met z’n directe omgeving, locatie en huurders. Ze onderzoeken bijvoorbeeld hoe ze huurders kunnen aanzetten tot een zo optimaal mogelijk gebruik van een efficiënt pand. Jaap: “Los van een aantal acties die we ondernemen om dit te prikkelen – zoals groene daken, regentonnen en starterskits die we meegeven op het gebied van energie en ‘groen’ – zijn we nu ook bezig met het opzetten van community portals tussen huurders, zodat ze ook zelf informatie met elkaar uit kunnen wisselen. Daar gaan ze elkaar waarschijnlijk verder stimuleren om van de gebouwopties gebruik te maken. Ik ben heel benieuwd wat voor soort gemeenschap daaruit ontstaat.”
Een ESG sausje over wijkwinkelcentra
“Wijkwinkelcentra (food & convenience centra) lenen zich uitstekend voor het verbeteren van de duurzaamheid en het community gevoel. Ze worden omringd door woonwijken waar verschillende doelgroepen leven, die samen kunnen komen in zo’n centrum. Zowel ouderen als jonge gezinnen maken voor de dagelijkse boodschappen gebruik van dit lokale winkelgebied, omdat het gemakkelijk is en deel uitmaakt van de wijk. De eerste groep door hun leeftijd en de andere door drukte.”
Naast een supermarkt, is zo’n wijkcentrum ook voorzien van verschillende kleinere winkeliers (slager, bakker, drogist e.d.) en maatschappelijke voorzieningen zoals apotheken en huisartsen. Voor wat betreft duurzaamheid zijn de platte daken van deze centra perfect voor zonnepanelen en kunnen de lokale winkeliers en ondernemers worden gestimuleerd tot een duurzame bedrijfsvoering die bijdraagt aan veiligheid en gezondheid. Zo’n duurzaam sociaal ‘food & convenience’ centrum waar verschillende doelgroepen komen en contact hebben met elkaar, past in Altera’s optiek van duurzaamheid en ESG.
Rapportage 2.0
“Vastgoed is een traditionele asset class waar heel veel digitale technieken nog niet in zijn toegepast. Je ziet dat de huidige lockdown als katalysator fungeert voor de digitalisering van de sector. Een voorbeeld van digitalisering die wij toepassen, is onze rapportage aan de aandeelhouders. Dat kun je natuurlijk via de mail doen; dat is prima, maar het kan beter. Wij maken een onderscheid tussen de fysieke rapportage en de additionele informatie. Want wanneer je veel aandeelhouders hebt waarbij de informatie-eisen verschillen, kun je niet alles kwijt in één rapport. Daarom stellen wij gegevens die niet voor iedereen relevant zijn, de diepergaande informatie, beschikbaar op de investor portal, zodat er specifiek naar gezocht kan worden door de desbetreffende cliënt.”
Vlekkeloos thuiswerken
Bij Altera waren ze goed ingesteld op remote werken, het verloopt vlekkeloos. “We hebben her en der wat aanpassingen gedaan. Je kunt namelijk niet dezelfde modus operandi handhaven zoals je gewend was toen je nog gewoon op kantoor kwam”, aldus Jaap. Altera is in ‘intelligent lockdown’. Het kantoor is semi-open, zodat werknemers die er even tussenuit willen, dit ook kunnen doen. Jaap: “Je zal maar klein behuisd zijn, met kinderen in huis. Dan is thuiswerken een behoorlijke opgave.” Verder hebben ze extra HR diensten ingeroepen via de arbodienst en vergoeden ze werkgerelateerde aankopen voor in huis (webcams, schermen etc.). Onderling contact onderhouden ze door belborrels, conference calls en reporting lines. “Ik verwacht dat de flexibiliteit nog iets toeneemt als we weer open gaan. Niet elke afspraak zal fysiek hoeven te verlopen, videobellen is prima. Ook verwacht ik dat meer mensen ’s ochtends thuis zullen beginnen, voordat ze naar kantoor komen.”
Crisis in de woningmarkt valt mee
Wat de langetermijneffecten op de woningmarkt zullen zijn, dat moet zich nog wijzen. Maar en ce moment zijn de verzoeken inzake de huur bij Altera maar op één hand te tellen. Jaap: “Het geringe aantal verzoeken verrast ons, in positieve zin. Als de recessie dieper gaat, zullen waarschijnlijk meer huurders in de problemen komen. Het sleutelwoord is: maatwerk leveren. Dus de dialoog aangaan, maatwerk afspreken en kijken of we er samen uit kunnen komen. Ik zou het heel vervelend vinden als huurders noodgedwongen ergens anders heen moeten. Op zekere hoogte kunnen we het misschien zelfs een beetje faciliteren.”
Suburbaan wonen wordt een ding
“Als het gaat om de wensen van de woonconsument op de lange termijn, denk ik dat de voorkeur voor compact binnenstedelijk wonen af gaat nemen; dit zeg ik wel met voorzichtigheid. Er zal meer belangstelling bestaan voor suburbaan, landelijk wonen, weg van de dichtheid van de stad”, denkt Jaap. “Deze pandemie is het moment suprême voor een verhuizing van krap appartementje in de binnenstad naar een ruimer huis in de voorstad. Mensen gaan een tuin, een berging, een grote voorraadkast of een extra vertrek meer waarderen.”
‘Gelukkig’ op food & convenience ingezet
“Wij zijn blij dat we ons drie jaar geleden op food & convenience hebben gefocust. Dat zijn supermarkten, maar ook de slager, de bakker, de visser, de afhaal, de hele voedselketen dus. Die zijn nog allemaal open, terwijl non-food en fashion stilliggen. Wij hebben toentertijd onze opties heel intensief geanalyseerd en hebben de juiste keuze gemaakt: wijkwinkelcentra en single supermarkets. Die zullen, denk ik, nog een flinke tijd zo goed blijven presteren. Ik zie mensen niet zo snel weer massaal funshoppen in de binnenstad.”
Strategie acceleratie
De keuze voor food & convenience was toentertijd heel beleggingstechnisch van aard. Jaap: “De cashflow is stabieler door de contracten die eronder liggen. De huur-omzet verhouding is beter in die segmenten want ze zijn minder gevoelig voor de volatiliteit in consumentenvoorkeur, zoals dat bij e-commerce het geval is. Dat zag je ook wel in de aanvangsrendementen. In high street was dat toen 3% maar bij food & convenience 6%. Dat zorgt ervoor dat het een betere belegging is voor pensioenfondsen.” Corona heeft geen impact op Altera’s beleggingsstrategie, die blijkt immers crisisproof, maar wel op het tempo waarop deze wordt uitgerold. Mits de cliënten hiermee instemmen natuurlijk. “Dit jaar willen we uitkomen op een portefeuille die voor meer dan 75% in food & convenience zit. Stapsgewijs door de jaren heen willen we uiteindelijk uitkomen op een portefeuille die volledig hieruit bestaat.”
Run op de supermarkten
Het wc-papier hoarden heeft supermarkten goed gedaan. “Vooral in maart was er een duidelijke omzetstijging”, beaamt Jaap. “Jumbo heeft de beste dag ooit gedraaid.” Een huurverhoging voor supermarkten dus? “Nee, wij gaan voor de lange termijn. Overigens liften niet alle supermarkten mee: vestigingen op high footfall locations, zoals stations, hebben juist te maken met vraaguitval omdat er geen passanten zijn.”
Vastgoed voor babyboomers
“Ga pas naar nieuwe investeringsmogelijkheden kijken als je portefeuille ‘spic & span’ is en je alle hens aan dek hebt”, adviseert Jaap. “Daar zijn we bij Altera heel de dag mee bezig.” Omdat Altera’s fundament ijzersterk is, kunnen ze hun blik verleggen. Momenteel zien ze kansen in de seniorenmarkt. “Er zijn te weinig woningen voor ouderen. De cijfers zijn ontzagwekkend. Daar liggen ook maatschappelijke kosten. Want als hier geen oplossing voor wordt gevonden, zullen de zorgkosten fenomenaal stijgen. En dat vraagstuk was al gigantisch. De kans die wij hierin zien, zijn woningen voor senioren die vitaal zijn.”
Software meets Excel
“Ik zie je meteen lachen als ik over Fundstar begin”, merkt Wouter op. “Ja, het was een goede co-makership. Fundstar komt echt uit de PropTech hoek en wij staan aan de klassieke bakstenen kant. Zij zijn software en wij Excel met verstand van vastgoed”, aldus Jaap.
Altera maakt gebruik van Fundstars attributiesoftware, die ze helpt te achterhalen waar het rendement vandaan komt, per object en op allerlei deelniveaus. Hierdoor wordt het gemakkelijker te doorzien waar het wel of niet goed gaat, waarom dat zo is en wat er aan gedaan kan worden. “Overigens is het onze opgave om er altijd meer van proberen te maken. Het kan altijd beter”, voegt Jaap toe. De tool kan ook gebruikt worden voor een ‘kijkje in de toekomst’. De software analyseert de ingevoerde strategie en de portefeuille en presenteert vervolgens allerlei mogelijkheden, met een plan van aanpak. Deze rendementen en vooruitzichten kunnen vervolgens gedeeld worden met de cliënten. Jaap: “De beste insteek daarvoor is een extract van de data – met toelichting – omdat een ‘data dump’ voor cliënten niet praktisch is en meer werk en vragen oplevert, terwijl je juist inzicht wil bieden.”
Nog een PropTech wensenlijstje?
Er zijn meerdere oplossingen die Jaap graag in handen zou willen hebben. “Maar die gaan we niet allemaal langs”, voegt hij eraan toe. “Waar ik in ieder geval door geïntrigeerd ben is het concept van de digital twins want het maakt je portefeuille erg toekomstbestendig. Hiermee krijg je onder andere inzicht in de restwaarde van materialen, de dynamiek en wisselwerking van het gebouw en de omgeving en de cashflow en CAPEX kunnen beter worden ontleed. Denk bijvoorbeeld aan data over interacties tussen huurder en gebouw maar ook huurders onderling. Of over nieuwe wetten en regels die eraan zitten te komen. Dus iedereen die een heel goed idee heeft over een dergelijk systeem, die kan zich melden. Je bent meer dan welkom!”