Huib Boissevain begon als student econometrie met een shoarmatent, nam vervolgens een duik in de wereld van vooraanstaande corporates, speelde alle rollen uit van de financiële wereld en verbrak uiteindelijk zijn gouden kettingen om vastgoedbeleggingsfonds Annexum op te richten. Een man met een verhaal en een ongezouten mening. Huib, geïnterviewd door Wouter Truffino, over – onder andere – klantgerichtheid in het vastgoed, artificial intelligence, risicospreiding en de Groene Khmer.
Full circle
Gedurende zijn tijd in de collegebanken stuurde Huib al 300 man aan. Het ondernemen zat er al jong in; hij had de leiding over twee shoarmatenten, een restaurant, een broodjesafhaal en een souvenirbusiness bij de TT Assen. “Ik ging er zwaar op achteruit toen ik in loondienst ging, financieel gezien.” Vervolgt: “Maar in die tijd was het zo, dat als je afgestudeerd was je in eerste instantie probeerde te gaan werken bij een groot bedrijf.” En dat is gelukt.
Na de afronding van zijn studies econometrie en bedrijfskunde – de huishoudschool voor mannen – zette hij zijn eerste carrièrestappen bij Ahold, waar hij als gevolg van zijn scriptie terechtkwam in de automatisering. Daar, aan de ‘frontlinie van automatisering’, heeft hij een tal van cursussen gevolgd in datacommunicatieprotocollen, die hem geleerd hebben modellen te interpreteren en in te zetten.
Drie jaar later verruilt hij het Oranje supermarktconcern voor de Londense City, om schreeuwend in een gekleurd jasje futures te verkopen. Bij zijn volgende werkgever, Zürich, kon het stemvolume weer omlaag en kreeg hij als CFO en Director de verantwoordelijkheid over alle beleggingen van de Zwitserse verzekeraar, waaronder in het vastgoed.
De volgende hoek van de financiële wereld bezoekt hij bij Rabo Securities waar hij als Managing Director Trading de verantwoordelijkheid krijgt over de handel in aandelen en derivaten voor Nederlandse institutionelen. Maar de stenen roepen te hard en Huib verlaat de coöperatie voor zijn laatste loondienstfunctie, Director bij Vastned.
Gouden kettingen verbreken
Twee ontwikkelingen zetten Huib ertoe de handdoek in de payrollring te gooien en zijn jeugdliefde, het ondernemen, weer op te pakken. Ten eerste durfde hij meer risico te nemen toen hij duidelijkheid kreeg dat kinderen krijgen niet tot de mogelijkheden behoorde. Ten tweede zorgden de belastingstelselhervormingen van 2001 ervoor dat beleggingen met een hoog direct rendement, zoals vastgoed, veel gunstiger behandeld zouden worden. Hij maakte de inschatting dat mensen hierdoor meer interesse zouden krijgen in vastgoedfondsen. “Dat is ook gebeurd.”
Themaschaken
Ondernemen is net schaken, vindt Huib, en hij speelt met wit. “Je moet met heel veel verschillende aspecten rekening houden, die allemaal met elkaar in balans moeten zijn.” Hij moet even nadenken welke ‘zet’ hij eerder onder de knie hadden willen hebben. “Het werken met thema’s misschien. Iedere keer een nieuw onderwerp kiezen en daar volledig op focussen.” Toen Annexum bijvoorbeeld een groeispurt doormaakte, werd het thema ‘control’. “Ik heb controllers aangenomen en geïnvesteerd in automatisering, zodat alle processen beter beheersbaar werden.” Het volgende thema koos hij minder bewust. De kredietcrisis dwong tot ‘continuïteit’.
Voor vastgoedland, is ‘klant’ een nieuw woord
Momenteel ligt de focus op het thema ‘klant’, een woord dat niet voorkomt in de vastgoed Van Dale. Waar bij Annexum eerst de nadruk op sales lag, ligt die nu op marketing. Hiermee verzamelen ze veel informatie over hun klanten, die ze kunnen vertalen naar betere verhuurproducten. “In de autobranche zijn we gewend een auto te maken die volledig customized is aan de wensen van de klant. Maar in de vastgoedsector geven we mensen een sleutel, een fles champagne en een ruimte waar ze niks aan hebben. En daar zijn we ontzettend trots op. Maar dat heeft z’n langste tijd nu wel gehad.”
Facts don’t care about your references
Bij Annexum zijn ze bezig AI-modellen te ontwikkelen, om de huurprijzen van bijvoorbeeld supermarktlocaties te kunnen voorspellen. Huib gelooft niet in referentietransacties want “als iedereen te veel betaalt, dan zegt de makelaar dat de huur klopt”. Voor supermarkten hebben ze inmiddels 30 verschillende data zoals bereikbaarheid met de auto, afstand tot snelweg, soort bedrijven in de omgeving en loopafstand tot de concurrent.
Het voordeel van data-based werken illustreert hij aan de hand van een voorbeeld. “We zitten nu een situatie met een grote Nederlandse retailer waarbij hij claimt dat de huur te hoog is, maar wij ons op het standpunt stellen dat er een betere bedrijfsleider moet komen. Volgens ons is er namelijk meer omzet te behalen, die zij er op dit moment niet uitkrijgt. En we weten dat het verschil tussen een goede en een minder goede bedrijfsleider wel 10-20% van de omzet kan zijn. Als je het op deze manier uitlegt, begrijpen ze het wel redelijk.”
Tech-savviness niet noodzakelijk
Zelf volgt hij af en toe AI klasjes om te begrijpen hoe dergelijke deep learning modellen in elkaar steken. “Maar dat is niet nodig. Ik denk dat het voldoende is, als je het verschil begrijpt tussen analoog en digitaal en weet wat de voordelen van ieder zijn. Als je onderneming groot genoeg is, zou ik twee-drie gasten die hier verstand van hebben in dienst nemen en ze hun gang laten gaan. Natuurlijk moet je enigszins coördineren wat ze wel en niet moeten doen, maar verder zou ik ze volledig vrij laten, en laten rapporteren aan de hoogste baas. Bij ons hebben de medewerkers besloten welke modellen we zouden gaan maken, dat heb ik niet zelf gedaan. Ik was in eerste instantie niet overtuigd, maar ik ben blij dat we het gedaan heb.”
Integreren, jongens!
“Een van de uitdagingen die er nog liggen is dat de meeste startups zich focussen op één klein dingetje. Het is dan aan de vastgoedeigenaar om alle oplossingen met elkaar te integreren. Ik vind het ontzettend leuk om daar mee bezig te zijn, maar het is wel lastig. Tech-bedrijven moeten echt gaan samenwerken.” Vooral op het gebied van klimaat, vindt hij. “In het kader van duurzaamheid, hebben we jaren geleden CO2-jaarrekeningen van gebouwen gemaakt. Hier kwam uit dat het temperatuurbereik van zowel de koelingen als verwarmingen over elkaar heen zat en beide bleven werken, voortdurend. Het beter variëren van klimaat, hoe vaak je ventileert en met welke veelvoud, vereist dat alle installaties op elkaar afgestemd zijn. Dat blijft problematisch.”
Tokenization
Bij Annexum waren ze bezig een platform te maken om kleine beleggers de kans te geven in vastgoed te investeren. Dat zouden ze in eerste instantie met blockchain doen, maar dat kwam niet langs de AFM. “Ze zeggen dat ze een sandbox hebben daar, maar volgens mij is die bevroren. Dan maar zonder.”
Blockchain vindt Huib een technologie op zoek naar een toepassing en tokenization vindt hij een mooi woord voor participaties. Of er werkelijk zo’n enorme behoefte is om blockchain te implementeren om met participaties te slingeren, vraagt hij zich af. Wel ziet hij de waarde in van een decentraal systeem. “Dat zou heel goed passen bij vastgoed, want vastgoed is een decentrale markt. Aandelen koop je op één beurs. Dus als er ergens een markt is waar dit zou kunnen werken, is het vastgoed. Notarissen spelen hier een cruciale rol in, en die zijn nogal beperkt door wat ze juridisch mogen. Ze kletsen er wel heel veel over, maar doen er niks aan om het te veranderen. Wat wel enorm zou schelen is als je kunt profiteren van de due diligence van anderen. Als je weet dat er niet mee gerommeld is, en dat afdekt, dan denk ik wel dat het goed zou kunnen werken.”
Crisisproofheid
De coronasituatie is de tweede grote crisis die Annexum meemaakt. “Deze is minder heftig omdat we de lessen die we uit de vorige crisis hebben meegenomen kunnen gebruiken.” Het generen van meerdere (doorlopende) inkomsten is zo’n les. “In 2007 zagen we de kredietcrisis al aankomen. De sommetjes klopten niet meer. Óf de gebouwen waren te duur óf de rente te hoog; of allebei.” Door de eigen geldstromen onder de loep te nemen en de doorlopende kosten in lijn te brengen met de doorlopende inkomsten, bleef de schade beperkt. Voordat de kredietcrisis begon was Annexum 20% kleiner geworden.
“Het onderscheid tussen eenmalige inkomsten en doorlopende inkomsten is ontzettend belangrijk. Ik ben op dit moment bijvoorbeeld met een projectontwikkelaar in gesprek die geheel of gedeeltelijk eigenaar wil blijven van zijn projecten. Niet alleen omdat ze goede producten maken, maar ook omdat je op deze manier een kasstroom kunt opbouwen die telkens weer terugkomt. Je mist de klapper op de winst, maar als er dan een keer een bouwstop komt, dan zijn er nog inkomsten.” Dit zorgt voor risicospreiding. “Op een gegeven moment bedacht ik dat als het spreiden van risico goed is voor beleggers, het ook wel goed zal zijn voor beheerders. In het verleden zag je dat bijna alle fondsbeheerders zich alleen op één segment focusten, bijvoorbeeld alleen winkels of woningen. Alleen woningen gaat nog goed, maar de rest is moeilijk..”
No panic
De vaardigheid waar je het meeste aan hebt in crisissituaties, is rustig kunnen blijven en niet in paniek raken. “Ik heb het idee dat mensen nu – zeker in vergelijking met de kredietcrisis –veel minder onzeker zijn. Maar ik ben zelf ook minder onzeker, omdat ik dit eerder heb meegemaakt. Maar tijdens de kredietcrisis waren de bedrijven om mij heen echt in rep en roer. Helemaal niet nodig, want vastgoed is iets van de lange termijn, dat gaat niet fout. Als je je risico’s goed spreidt en je verschillende inkomensstromen heb, dan heb je prima de tijd om de aangediende problemen op te lossen.”
Saneren is een natuurlijk proces
De coronamaatregelen vindt Huib passend, maar hij ergert zich wel aan het gebrek aan eerlijkheid en transparantie. “Dat er geen capaciteit was, dat was al duidelijk vanaf het begin. Ook dat gedoe over mondkapjes, zeg gewoon dat er te weinig zijn. Want dan geef je ook ondernemers de gelegenheid om iets te doen. Politici, virologen en ambtenaren krijgen een podium, maar ondernemers wordt niet gevraagd om iets op te lossen.”
Over de steunmaatregelen heeft hij gemengde gevoelens. “Het is een heel normaal economisch proces dat er ook gesaneerd wordt. Wij gaan van geen enkele steunmaatregel gebruik maken, ook al missen we een heleboel omzet. Ik spreek een hoop mensen in het vastgoed die wel gebruik maken van de regels waarvan ik me afvraag of ze het wel echt nodig hebben. Die steun is er voor bedrijven die in de problemen zitten.”
Geen doodslag voor fysiek winkelen
Supermarkten gingen de afgelopen tijd als een tierelier. Maar of de plotselinge omzetstijging nou echt zo’n god-sent gift was, betwijfelt hij. “Supermarkten waren er niet op voorbereid. Ze moesten opeens extra mensen hebben en er ging van alles mis in de logistiek. Dat heeft zich daarna wel op een hoger niveau gestabiliseerd.”
De non-food sector aan de andere kant, die heeft de inkomsten zien kelderen. Maar die branche zat al vóór de lockdown in een gestage neergaande beweging. “Ik denk dat de problemen in non-food en retail zodanig zijn dat ondanks de steunmaatregelen er alsnog een sanering komt.” Maar dat alles dadelijk online gaat, ziet Huib ook niet voor zich. “Je ziet bijvoorbeeld dat de capaciteit van internetwebwinkels te klein is. Als je bij bol.com iets wil bestellen is het eerste wat ze je vertellen dat je er maar niet op moet rekenen dat het morgen aankomt. Aan het einde dag is het allang duidelijk dat de toekomst een combinatie zal kennen van fysiek en online winkelen. Dat is wat iedereen wil. Amazon heeft zelfs Whole Foods gekocht, een supermarkt. Natuurlijk gaat digitalisering nu versneld. Het geeft wel een impuls aan internetverkopen maar ik denk niet dat dit de doodslag is voor fysiek winkelen.”
Groene Khmer
Huibs visie op duurzaamheid is verfrissend. “Ja, we moeten er met z’n allen voor zorgen dat de klimaatverandering stopt. De CO2 discussie, die snap ik ook. Maar de groene Khmer die ons nu terroriseert, die gaat veel te ver.” Duurzaamheid is een van de dingen die we normaal zouden moeten vinden, meent hij, niet iets dat van de daken geschreeuwd hoeft te worden.
De controversiële docu Planet of the Humans van Michael Moore, vindt hij, ondanks wat foutjes her en der (“maar dat is altijd bij meneer Moore”), ‘wel een aardige boodschap hebben’. Kritisch merkt hij op: “Als je werkelijk iets aan duurzaamheid wil doen, moet je bijvoorbeeld geen kantoor verhuren aan een organisatie die als gevolg van die verhuizing, meer vervoersbewegingen maakt. Dat gebeurt heel regelmatig. Duizenden meters achterlaten om een duurzaam gebouw te gaan betrekken, ten tijde van een overcapaciteit aan kantoren. Bouwen waar je te veel van hebt, daar vind ik niks duurzaams aan.”
De meest duurzame gebouwen die er zijn, zijn dan ook de Amsterdamse grachtenpanden. “Daar zitten al die installaties niet in hoor. Als mensen het warm hebben, doen ze een raam open. En daar worden ze helemaal blij van.”