De toekomst ligt bij gebouwen die zichzelf kunnen meten, onderhouden en bijsturen. Maar de huidige realiteit is dat ‘The Edge’-achtige panden nog een te grote uitzondering op de regel vormen. Meesten van ons werken in een industriekantoortje ergens midden in het land, waar het gros van de installaties alleen maar manueel bediend kunnen worden en enkel twee standen kennen: aan of uit. Voor deze club zijn Smart Buildings – ‘het mooie concept dat groter klinkt dan het is’ – nog een futuristische black box.
Om wat licht in de box te schijnen, heeft HCP afgelopen week een webinar met Q&A georganiseerd. Stefan Kloosterboer (Hero Balancer), Bastiaan de Groot (Ingy), Bert van Renselaar (CFP) en Bas Ambachtsheer (Croonwolter&dros) gingen online met elkaar in gesprek over waar we staan met betrekking tot Smart Buildings, wat de voordelen ervan zijn, hoe je eraan begint en wat de volgende stappen zijn.
Smart in a nutshell
Smart Buildings zijn gebouwen die technologische oplossingen integreren om een drietal niet-cumulatieve, soms overlappende, doelen te verwezenlijken: 1) het verbeteren van de gebruikerservaring, 2) het maken van duurzaamheidsslagen en 3) het besparen van kosten, tijd en kopzorgen. Het behalen van deze ‘lofty aims’ wordt mogelijk gemaakt door data. Deze data zouden kunnen worden omschreven als de digitale versie van allerlei verschijnselen die in een pand plaatsvinden, gemeten door sensoren. Parameters die gemeten kunnen worden zijn o.a. de temperatuur, bezetting, geluidsfrequentie, beweging en vochtigheid. Deze vergaarde gegevens worden vervolgens online in een dashboard weergegeven waardoor men inzicht verkrijgt in wat er allemaal gaande is in een gebouw. Op basis van deze gegevens kunnen dan geïnformeerde, geautomatiseerde beslissingen worden genomen, zoals het uitzetten van de verwarming wanneer het pand leeg is of het indienen van reparatieverzoeken als er sprake is van storingen.
Wake-up call
Te veel gebouwen zijn op dit moment nog afhankelijk van mensen die langs moeten komen om de installaties fysiek aan te passen. Als er dan een keer sprake is van een force majeure, waar het huidige huisarrest uiteraard onder valt, blijft alles gewoon doordraaien. De installaties zijn niet slim genoeg om zichzelf aan de (partiële) leegstand te adapteren. “De crisis is een wake-up call voor heel veel dingen, waaronder de verslimming van onze gebouwen”, zegt Bert “Die staan nu maar energie te verbruiken en niemand die erbij kan om de installaties uit te zetten. Dat is natuurlijk volkomen onnodig anno 2020.”
Obstakels: blind spots & angst
Omdat de focus er niet op ligt, zijn mensen zich vaak onbewust van de toestand van hun gebouw. “Ze weten niet eens dat ’s weekends hun verwarmingen aan blijven staan”, vertelt Bert. En als er geen besef van het probleem is, is er ook geen interesse voor de oplossing.
Ook angst is een drempel voor de overstap naar smart: angst voor controleverlies bij een volledig geautomatiseerd systeem, angst voor nog meer gebruikersklachten. De weerstand is begrijpelijk, maar nutteloos. Progressie kan alleen geboekt worden als men durft te experimenteren. Smart Building technologieën zijn veelbelovend en nieuwe systemen moeten nu eenmaal worden uitgetest.
Maar ook de noodzakelijke datavergaring blijkt een impediment. Mensen willen, heel terecht, weten wat er gemeten wordt, door wie, waarom, of de data veilig is en wie er allemaal bij kan. Bas: “We zijn heel erg bezig met cybersecurity en de GDPR om ervoor te zorgen dat er genoeg vertrouwen ontstaat om met dit soort oplossingen te gaan werken. We proberen onze weg daarin te vinden en dat gaat heel goed, alleen – ja – je moet het wel aandurven.”
De business case
Wat er concreet met smart te behalen te valt, hangt natuurlijk af van je uitgangspositie. Hoe slechter de basis en hoe meer je toevoegt, hoe beter de business case. Bert: “Ga je kijken naar energie, dan kom je gemiddeld uit op 15% energiekostenbesparing. Maar er zijn ook situaties waarbij je 60% kunt besparen omdat de verwarming 24/7 doordraait of de verlichting altijd aanstaat. In de meest ideale situatie heb je alles verbonden met elkaar en bespaar je niet alleen op je energie maar ook op je onderhoudskosten omdat je met predictive maintenance aan de slag kunt.” Ook kun je besparen op werkplekken en schoonmaakkosten omdat je veel beter inzicht in de gebouwbezetting hebt. Stefan: “Ik heb nog nooit een gebouw gezien waar niks te behalen viel, dus de business case is echt heel makkelijk.”
Simpel, relevant, pijnlijk, actueel
Maar waar te starten met een Smart Building? ‘Ik wil iets slims doen’ is een fout begin, daar is de groep het unaniem over eens. Stefan: “Kijk goed naar waar je organisatie behoefte aan heeft. Een ziekenhuis heeft andere verwachtingen dan een kantoorpand.” Bastiaan: “Het hangt heel erg van de status van je pand af, wat de beste plek is om mee te beginnen. Voor de meesten geldt: begin bij iets simpels zoals het terugdringen van de energierekening of het vervangen van de verlichting.” Bert: “Precies, begin bij je pijn. Op het moment dat je bijvoorbeeld je verlichting moet vervangen, kies dan voor slimme lampen met geïntegreerde sensoren.” Door een noodzakelijk vervangmoment te gebruiken als brug naar smart, heb je én meer draagvlak in je organisatie – als je afhankelijk bent van een groen licht van bovenaf – én hoef je geen extra geld uit te geven.
Energie als springplank
Voor een dom gebouw is ‘iets met energie’ dus een mooie eerste stap. De energy-case is goed berekenbaar en zeer betrouwbaar te voorspellen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld productiviteit. Bovendien is de energiebesparing vaak aanzienlijk waardoor je in één keer heel snel, heel veel geld kunt besparen. Hierdoor is de hardware-investering snel terugbetaald en zijn alle andere oplossingen die je op dezelfde hardware kunt runnen, gemakkelijker toe te voegen. Bovendien zijn volgende business cases dan ook gemakkelijker te maken, omdat de vergaarde energiedata als hefboom kunnen dienen om ook andere zaken te gaan meten. Ze kunnen er bijvoorbeeld toe leiden dat men ook gegevens wil gaan verzamelen over daarmee in verband staande zaken als bezetting en comfort.
Productiviteit: de mens is geen geoptimaliseerde kip
Een andere belofte van Smart Buildings is verhoogde productiviteit. Maar productiviteit verkopen, dat is nogal een uitdaging. Je kunt immers niks garanderen. Bastiaan: “We zien nu een aantal moves in agriculture, waar de productiviteit goed meetbaar is. Als je een kip optimaal neerzet produceert die 10% meer eieren. Dit kun je meten op het einde van de dag en een business case op maken.” Bas: “Zo werken mensen niet.” Bastiaan: “Precies. Want als je zegt ‘ik kan je mensen 10% efficiënter maken’ dan zegt de baas ‘kan ik dan 10% van mijn mensen ontslaan?’ ‘Nee’ ‘Nou, wat is dan je business case?’”
Bas: “Waar we wel goed zicht op hebben, is hoe een gebouw logistiek wordt gebruikt. Dat zegt natuurlijk iets over waar mensen zich happy voelen.” Ook binnenklimaat zou een effect kunnen hebben. Dit gaan Hero Balancer en Universiteit Maastricht binnenkort samen onderzoeken. Stefan: “In de 3/30/300 regel vormt energie de basis. Als je daarmee de ‘jump’ kunt maken naar verhoogde personeelsproductiviteit, kun je mega klappen maken. Maar kijk je naar nu – naar 2020 – dan ben ik bang dat bedrijven alleen naar de directe ROI zullen kijken en dat productiviteit naar de achtergrond verdwijnt.”
Totaaloplossing ontkracht
PropTechs worden vaak bekritiseerd dat ze zich als eilandjes gedragen. Dat ze allemaal een deeloplossing bieden, maar niet dé oplossing waarmee alles in een gebouw in één keer geoptimaliseerd kan worden. Maar tot een jaar of 2-3 geleden waren er een hoop volledig geïntegreerde logge systemen die precies dat beloofden te doen: alles oplossen in één keer. Dit resulteerde echter in vrij hoge instapkosten én gemiddeld 3-4 use cases voordat je de ROI kon rondkrijgen; problemen waar je geen last van hebt als je met deeloplossingen werkt. Bastiaan: “Nu heb je een veel lagere startinvestering nodig, krijg je een perfecte ROI in het straatje van de oplossing en kun je direct beginnen met besparen. Als je de oplossing later nog met andere oplossingen wilt integreren, krijg je nog meer besparing als bonus. Daarmee krijg je een soort modulaire, stap-voor-stap investering in plaats van dat je 20 budgetten bij elkaar moet leggen om een betere oplossing te krijgen.”
Open standard vs. open interface
“Wat je ook ziet, is dat mensen nog vastzitten in het dogma dat ze moeten kiezen uit ofwel een geïntegreerde proprietary oplossing van één partij ofwel een oplossing gebaseerd op een open standaard. Terwijl als je ter vergelijking naar een smart home kijkt, daar bijna niks op een open standaard werkt. Het zijn allemaal snelle integraties tussen API’s. Als je een lokaal gehoste surfer met een API hebt of je data in de cloud hebt, is het vaak maar een halve dag werk om twee systemen te koppelen. Zonder dat je van tevoren moet plannen dat ze allebei aan dezelfde standaard voldoen. Dat geeft je zo veel meer flexibiliteit dan altijd wachten op een open standard of een proprietary systeem dat alles heeft,” aldus Bastiaan.
Een kerstboom van API’s
Als er verschillende systemen met elkaar geïntegreerd zijn, kan er al snel een enorme kerstboom aan API’s ontstaan. Een uitdaging hierbij is dat als iedereen opeens besluit de software aan de achterkant aan te gaan passen, een API tijdelijk kan ophouden met werken. Hoe houdt je zo’n ‘multi-API’ systeem werkend? Bas: “Vanuit onze kant kan ik alleen maar zeggen dat we bezig zijn standaard datasets uit gebouwen te organiseren, waardoor je de datasets die uit het gebouw komen gestabiliseerd aan kan bieden, zodat iedereen die daar iets mee wilt doen daarop kan aansluiten. Dan kan het zo zijn dat de oplossing die wordt aangesloten niet meer werkt – maar dat ligt dan aan die oplossing zelf. Je kunt wel over API’s praten maar je kunt ook in je architectuur denken ‘waar leg ik de knip?’ en ‘wie is waar verantwoordelijk voor?’” Bastiaan: “Als klant moet je hier echt een strategie voor ontwikkelen.”
Data is een key-asset
Hoewel het gros van Nederland nog in domme gebouwen woont en werkt, zie je bij corporates uit de vastgoedwereld een duidelijke beweging richting smart. Bastiaan: “Croonwolter&dros, Prologis, Arcadis hebben allemaal al een digital team. Bij BAM ook.. daar hebben ze nu afdelingen waar IT-mensen datastrategieën ontwikkelen. Diezelfde omslag zie je ook in allerlei andere industrieën. Data wordt echt een key-asset. Als je daar nog niet over nadenkt, word je echt geleefd.” Stefan: “Wat wij nu nodig hebben is partijen die regie nemen, niet alleen over de grote gebouwen maar ook over de kleinere. Corporates kunnen dit doen door aan de eindklanten uit te leggen wat er allemaal mogelijk is en door vervolgens de oplossingen die ze willen voor ze te zoeken. Dat is wat er in hoofdlijnen nodig is: regie, standaardisatie en helpen definiëren wat klanten willen. Nu, maar ook over tien jaar.”
Trends
Bas: “Wat wij heel erg zien, is een toegenomen vraag naar cybersecurity. We krijgen nu bijvoorbeeld ook informatie van onze suppliers over de toegankelijkheid van onze componenten: of ze te hacken zijn of niet. Maar ook bio-security is nu groot, het meetbaar maken van pathogenen, deeltjes. Dit heeft natuurlijk te maken met het coronavirus. Het gebouw moet een safe haven worden: een plek waar je in een dynamische wereld naar binnen kunt lopen en denkt ‘hier is alles op orde’.”
**quotes zijn hier en daar ingekort